关于房地产行业的税务风险，你需要知道这些……

房地产作为国民经济支柱产业，对拉动经济增长、带动相关行业发展发挥了重要作用，因其税收贡献大因而也常常是税务稽查、税收专项检查关注的重点。

房地产企业的各种税务问题，五花八门，有的少结转商品房销售收入，有的虚列拆迁补偿费计入开发成本，有的多列财务费用、多开支成本，少缴企业所得税；有的少申报缴纳房地产税，有的则不按规定申报或采取虚假纳税申报和隐匿收入等手段少申报缴税。

本文以三则案例，对房地产企业因不合规的税务行为构成刑事责任的情况进行分析，供各房地产企业引以为戒，提高警惕。

房地产行业税务风险多样性的分析

房地产企业的主要税务风险归纳起来，主要有以下几个方面：

1、隐匿应税收入，其主要方法是：

（1）销售收入确认不及时，少列收入坐支现金现象严重，有的直接进入企业小金库不入账。对银行按揭款项不及时入账，或者把收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，不开具正式发票，预收款项长期挂账，不作收入。

（2）以工程尚未决算，收入、成本、费用无法确定为由，将已实现的商品房销售款长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。

（3）隐匿销售车库、储藏室等附属配套设施的收入和面积，由于这两项收入不好办房产证，开发商往往不记收入。

（4）将自建房转作经营性资产或用于捐赠、奖励、抵偿债务，以开发产品（完工可售的房地产）换取其他单位或个人的非货币性资产，将完工可售的房地产用作对外投资或分配给股东（或投资人）等视同销售行为不按规定确认收入等。　　

2、挤占、多提、虚列成本，其主要方法有：

（1）不遵循配比原则在完工产品与在产品之间正确归集与分配土地征用及拆迁补偿费、前期设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费以及开发的间接费用、借款费用等，将前述费用全部挤占完工产品成本。

（2）以工程完工未结算为由，高估建筑安装工程费和配套设施费，将其长期挂在“其他应付款”和“应付账款”科目，虚增成本。

（3）开发商和建筑商互相勾结，有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同，再让承建方多开建安发票的手段，人为地提高造价，增大建安成本，少缴所得税。

（4）多结转已售产品的销售成本及税金，甚至将预收房款应纳的相关税费作为已完工销售产品的应纳税费一并扣除，减少已售产品销售当期的应纳税所得额等。

（5）利用“零星工程”或部分“配套工程”不需要招投标的空子，认为无据可查，虚列或扩大项目成本，达到增大税前扣除的目的。配套设施建设费采取“先估后算”往往高估成本不按期结算，在通水、通电、通气、绿化、道路等项目建设上高估成本的做法，严重影响了利润的真实性。　　

3、超标准列支或扣除相关费用和支出，主要项目内容包括：

（1）注册资本金不到位，将应缴资本的支出和利息作为经营性费用扣除；

（2）超标准列支或扣除人员工资及职工福利费；

（3）超标准列支或扣除业务招待费、宣传费和广告费；

（4）超标准、超范围列支、扣除各类捐赠和赞助支出等。　　

4、账簿凭证管理混乱，核算不规范。

多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制和配比原则，有的仍然按收付实现制核算，即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入账，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证。有的用缩小可售面积的方法计算出的单位成本，结转销售成本，达到偷税目的。　　

5、纳税申报不及时，不按预收房款申报预售收入依据利润率（或毛利率）缴纳所得税，或干脆就不申报，甚至作虚假申报等。　　

 案例1 

某房地产企业所得税的税务稽查案例

一、企业基本情况 

某房地产开发有限公司注册类型为私营有限责任公司，经营范围：从事房地产开发，纳税人所属税务机关：蚌埠市某区国税局，企业所得税纳税人。该公司2005年实现销售收入61726727.41元，应缴所得税1482084.98元，已缴纳所得税1482084.98元；2006年实现销售收入110338523.99，应缴所得税6360417.41元，已缴纳所得税6360417.79元。　

二、违法事实及定性处理 

（一）违法事实和作案手段　　

1.隐匿收入　　

检查人员通过对该企业财务报表的审查，发现该企业2006年度财务报表上挂有“递延税款”，检查人员对此有疑问，因为“递延税款”贷方反映的是企业尚未转销的时间性差异影响纳税的金额，检查人员又进一步看到其下一级科目是“所得税”，而相对应的会计科目却是“其他应收款”，再检查“其他应收款”科目，发现竟是收取的房款，于是向企业财务人员询问，企业财务人员不得不交代这部分是企业2006年1-6月收到销售存量房款25312364.90元，未结转销售收入，所提所得税挂“递延税款”，未进行纳税申报的情况，应补缴所得税5774801.71元。　　

2.虚增成本　　

检查人员对该企业应付账款明细账核实时，发现应付账款借方有较大余额，随即就该科目核算的具体内容询问财务核算人员，在财务人员的配合下，稽查人员搞清了该企业由于没有及时进行竣工结算，导致企业不能按期结转工程成本而少计应纳税所得额，偷企业所得税。企业核算内容：　　

（1）付款

借：预付帐款80万元；贷：银行存款80万元

（2）竣工

借：预付帐款20万元；贷：应付账款20万元

（3）结转

借：房屋开发100万元；贷：预付帐款100万元

借：开发产品—存量房100万元；贷：房屋开发—某小区100万元

（4）决算（建安发票金额90万元，支付施工余款）

借：应付账款10万元；贷：银行存款10万元

至此，该企业应付账款核算的借方余额应是平时多计的房屋开发成本，而企业未能及时调账。应调整成本：应付账款贷方余额数应全部调增当年计税利润。　　

3.取得票、货不一致发票入帐

检查人员通过对企业凭证的检查，将一个年度的入帐发票（普票）分类筛选，通过省局网站综合数据查询系统逐票比对，结果发现该企业存在购票方与销货方不一致情形。随即派出人员到涉案地区取证，经外调取证证实了这一问题。　　

取得加盖公章为安徽振合建筑劳务有限公司钢筋加工厂普通发票5份，金额203879.63元（2006年12月133#凭证），经合肥市国税局出具的证明显示，未发售给该单位上述发票，此发票系安徽永良商贸公司购买。应剔除成本，调增当年计税利润203879.63元。　　

三、处理结果　　

根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第9条、第三条、第七条第六款之规定；《企业所的税税前扣除办法》第三条之规定；《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条对上述问题1.补缴所得税5774801.71元，同时对其未进行纳税申报行为处以10000.00元的罚款。

根据国税发（2006）31号文《国家税务总局于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》第二条第二款的规定，及《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条之规定，上述问题2补缴所得税33000元，定性偷税，处50%罚款1.65万元。　　

根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第三条之规定，上述问题3应补缴所得税：67280.28元。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定，该企业以不符合规定的普通发票入帐，未进行纳税调整，造成虚假的纳税申报，构成偷税处以一倍罚款计67280.28元。

补税罚款合计5968862.27元。　　

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，从税款滞纳之日起按日加收滞纳金。(案例来源：中国税网）

 案例2 

某房地产公司虚增供料涉税案例

一、案件背景情况

1.案件来源

根据人工与计算机相结合的选案方式，某房地产开发有限公司被列入市地税局稽查局 2005 年度的地方税收检查对象。

2.纳税人基本情况

某房地产开发有限公司成立于 2001 年 4 月，实收资本 1 000 万元。经营范围：房地产开发、销售。 2005 年营业收入963万元，营业成本 777 万元，利润总额38万元，应纳税所得额为0。2005 年度共实现地方各税42.6万元。

二、栓查过程与检查方法

（一）检查预案

1．初步分析单位经营状况。该单位2005年毛利润率19 %，利润率3.96%，所得贡献率0。该企业的毛利润率、利润率都较低，不符合当时的房地产行业经营情形。检查重点锁定在企业所得税上，一是看收入的确认是否准确及时；二是看相关成本、赞用是否真实，发票是否合法，是否存在多结转销售成本的现象。

 2．查询税务管理情况。查询发现，税务机关未对该单位进行过纳税评估，自2001年来也未进行过税务检查。因此，在检查过程中，应着重注意纳税人所得税申报是否符合税收管理的规定。

通过分析，确定检查重点是企业所得税，其次是营业税及土地增值税。

(二）检查具体方法

1.发现疑点

检察人员首先全面审核了该公司的会计报表、账簿、凭证及有关合同、施工许可证等资料，从中了解到：该房地产开发公司2005年期间主要开发了1号楼和2号楼项目，该项目从2003年底开工建设，2005年竣工验收，可售面积5360.12平方米，2005年两座楼大部分开发产品已实现销售，销售面积 3588.64平方米。

在对该企业2005年的总体情况掌握之后，1号楼和2号楼的开发成本引起了检査人员的注意，账面记载1号楼开发成本651万元，2号楼开发成本680万元，这意味着1号楼每平方米开发成本2511.55元，2号楼每平方米开发成本2457.93平方米，而这其中土地及拆迁补偿费只占到了毎平方米不到300元。也就是说，退除土地及拆迁补偿费，每平方米房地产开发成本仍高达2100多元，这与2005年建安成本每平方米不足1000元的市场价格相差甚远，因此，基本可以断定该企业肯定存在虚列房地产开发成本的问题，检査人员把1号楼和2号楼的开发成本作为了检査的重中之重。

2.分析疑点

根据前期确定的检査重点，检査人员首先对该房地产开发企业1号楼、2号楼项目平均每平方米2483元的开发成本项目进行了剖析。剖析发现：1号楼、2号楼项目土地成本、基础设施费、前期工程费和配套设施费都比较符合实际情況，与同行业的市场成本价格相差不大，基本不会存在大的问题。问題出现在该项目的建安工程费却高达每平方米1300多元，这与市地税局制定的房地产开发企业所得税警戒线指标相差很大。

2005年每平方米建安成本的警戒线指标是730元。该房地产开发企业1号楼和2号楼实际毎平方米1300多元的建安成本已远远超过了警戒线指标，由此可以断定该房地产开发企业肯定存在虚列建安成本的现象。经过进一步査看1号楼和2号楼的《工程决算书》及甲方供料等成本项目，发现该房地产开发企业虚列建安成本的途径有两个：一是虚增甲方供料金额；二是虚列电费。

3.排査疑点

①核实真实用电情况较难

在对该案稽査过程中，该企业拒不提供开发的1号楼、2号楼项目用电的真实情况，检査人员对其下达《税务事项吿知书》后仍不提供相关资料，—直编造各种理由狡辩其电费发生的合理性。检查人员于是到施工现场进行察看，除摸清开发项目周边环境及项目供电情况外，仍难以取到该企业虚列电费的有力证据。于是检查人员又到当地供电公司了解情况，可供电公司财务人员声称并不了解情况，只提供线索说负责该区域抄电表的人员可能更了解有关情况，但抄表人员并不想提供事情的真相。检查人员及时向其宣传有关税收法律法规，抄表员最终道出了两个单位合用一个变压器的事情真相。在事实面前，该房地产企业不得不承认其虚列电费的事实，并提供出其实际缴纳电费的真实资料。

②发票协查时间较长

对从外地购料取得的不合法发票的认定目前可行的办法主要是通过异地发票协査的方式进行，而异地发票协査方式不但耗费时间长，而且有时并无回复，这样，一方面拖延了检查时间，另一方面也增加了对异地不合法发票的认证难度。

三、违法事实及定性处理

(一）违法事实和作案手段

该房地产公司利用不合法票据编造虚假成本费用项目，在账簿上多列支出，主要违法事实如下：

1 . 1号楼成本核算不实及取得单据不合法共列支成本2506100.92元，2号楼成本核算不实及取得单据不合法共列支成本2347169.21元，2005年两座楼实际共结转不符合税法规定的销售成本2088432.33元。

2.2005年在“财务费用”列支应计入开发产品成本的货款利息35527.5元，当年结转开发产品按比例应分摊贷款利息16889.42元，企业所得税税前多列支贷款利息18638.08元。

以上合计应调增应纳税所得额2107070.41元，计算少缴企业所得税 695333.23 元。

(二） 处理结果

1．根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第二、三、四、六条及 《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、第六十三条第一款之规定，追缴企业所得税695333.23元；对滞纳企业所得税税款按日加收万分之五的滞纳金；对少繳企业所得税处以1倍罚款695333,23元。

2．  该单位2005年度偷税数额695333.23元，占当年应纳税额比例62.7% ，己涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款的规定，根据《征管法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》 第三条及有关规定，将该单位移送司法机关追究刑事责任。

 案例3 

某城市改造公司隐瞒应税收入案例

一、基本案情

税务稽查人员依法对某城市改造建设投资有限公司2003年1月1日至2004年12月31日纳税情况进行了调账检查。该公司是一间有限责任公司，注册资本五仟万元（人民币），主要经营承担城市道路新建扩建、房屋拆迁、街景改造、房地产开发；经营销售：项目合作合资、项目投资等业务，其会计核算名义上是按工程项目分别设置五套明细账、一套总账，各明细账收支相互混淆，实际是一套难以区分又不与“主账”合并的“混账”。

二、检查过程

（一）利用“未达账”土地和混淆建房成本，把“以房换地、以地换地”应税行为消化得无影无踪，以达到逃避不纳税款目的。

稽查人员调账后经会同征收部门实地察看、了解该公司所有工程项目，初步掌握了在所属稽查期内该公司现处市中心销售的商品房原地是某××单位所有，但某××单位没有按转让无形资产-转让土地使用权申报缴纳相应的地方各税记录，为此引起了稽查人员的重视。

初步经过分析，想从该楼盘“开发成本”科目检查该土地转让和以房换地成本价，但结果收效不大，账簿和相关凭证只是反映该楼盘建安成本，没有取得该土地的转让成本和单一的以房换地成本。在此情况下，稽查人员估计该单位可能存在有“未达账土地”和建安成本混淆的现象，于是详尽地审查、核实了该公司所有开发项目明细账及该公司合并总账，发现在该公司主账“其他应付款”贷方科目反映仅有的、并以自制原始凭证确认唯一一笔应付某××单位款余额680099.71元的蛛丝马迹。

针对这一情况稽查人员填发了询问通知书，询问了相关人员，但结果相关人员以前任会计死亡，法人外出等籍口推得干净利落。但为了搞清楚事实的真相，决定依法账外调查某××单位，并取得了某××单位领导的大力支持配合，取证确认了“以房换地、以地换地”的事实材料及到国土局考证了土地房屋置换过程。再次询问了该公司相关人员，在大量证据面前，经法人证实、确认了全过程。

其事实是该公司与某××单位经过协商，凭合同达成该公司以早已完工的市政工程而取得政府出让的一处“未达账”土地3500平方米，作价7000000元（2000元/平方米）和在原地建造一栋占地面积1000平方米，建筑楼高五层，建筑面积约5000平方米，建筑造价约每平方米1000元为标准，总造价500万元，实际结算价（公司内存的工程结算报告反映）为4319900.29元新某××单位办公大楼为代价换取某××单位占有位于市中心一处未用旺地，而4319900.29元以房换地成本已混入了市中心销售的商品房建安成本，隐瞒了应税收入，造成未按相关税收政策规定，按时申报并缴纳转让无形资产-转让土地使用权（以地换地）和销售不动产（以房换地）的营业税[7000000×(1+15%)÷(1-5%)+4319900.29×（1+15%）÷(1-5%)]×5%=13703037.19×5%=685151.85元、城市维护建设税47960.64元、教育费附加20554.56元和预缴土地增值税137030.37元，合计少缴地方各税890697.42元的违法行为。

（二）市政工程完成，成本列入“待摊费用”，取得政府补偿出让土地不作账目处理，心存侥幸达到不缴纳建安环节营业税及其附加和隐瞒土地占用实际情况的目的。

根据该公司分别核算的“四项市政工程”账簿反映“待摊费用”科目只是反映列支的成本费用及不定期、不定量的分别划转各房地产开发成本的记载，再查其收入类账面不见建筑工程收入情况下，经过分析和向主管税务机关查询，证实“四项市政工程”大部分已经完工，政府以出让土地方式补偿了该公司，为此，稽查人员再次填发了询问通知书，询问了相关人员，但结果以政府至今未与该公司结算，也没有付给工程款为借口搪塞过了询问关。在取证受阻的情况下，决定帐外调查了国土局记载该公司土地使用情况资料，并在国土局大力支持和协作下，取证得到了相关资料。证实该公司至2004年期末已收到政府作为“四项市政工程”拆迁工程建设出让补偿的土地合计273152.5平方米，作价金额合计60553597.86元，至今未作为公司“经营收入-建筑收入”处理，更未有依照税收政策的有关规定依期申报并缴纳营业税60553597.86×3%=1816607.93元及其建市维护建设税127162.57元、教育费附加54498.24元，土地使用税328473.10元，合计少缴营业税及其附加1998268.74元及土地使用税328473.10元的违法行为。

三、定性、处理过程和结果.

（一）经“重大案件审理委员会”一致审结，认定企业上述行为属偷税行为，决定追缴该公司税款及其附加3231142.29元、滞纳金165678.38元和对少缴的营业税2501759.78元、城建市维护建设税175123.21元、土地增值税137030.37元、土地使用税328473.10元合计3142386.46元,处以一倍的处罚（即罚款3142386.46元）。以上追缴的税费、加收的滞纳金及罚款已在限期内入库。

（二）根据我们对该公司2003-2004年相关报表、账簿、凭证核查，综观两个纳税年度的会计资料，我们认为该公司因企业会计在日常的会计核算过程中，不遵循房地产开发企业相关会计制度，及时收集会计资料、记载收入、据实结转成本费用、核算经营利润，导致至今工程难以结算，成本难以区分，也让我们在检查过程中难以完满的依照《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第四、十五条规定，如实按年计算出应纳税所得额，进行企业所得税汇算清缴工作，所以未对以上有关数据进行应纳税所得额调整，只是把相关数据移交了主管税务机关，并建议主管税务机关进一步追踪或对2004年度之前的企业所得税根据国税发［2003］83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》规定采取按当期取得的应税收入预征企业所得税。——来源：瑞安达财税

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原国家税务总局南京市地方税务局稽查局稽查人员，现任金象国际集团副总裁。曾长期从事税务稽查一线工作，业务上擅长房地产企业税务稽查及土地增值税清算，在税务生涯中完成过二十多起涉案税款在千万元以上的稽查、土地增值税清算检查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作，兼具在税务机关和企业的工作经验。

王  亮

国家税务总局南京市税务局稽查局干部，长期从事税政解释、案件审理和具体税收稽查工作，近10年期间，参与数十起重大税务稽查案件的审理工作，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。

全书逻辑顺序：

清算前期工作、清算收入确定、扣除项目确定、清算成果4大环节

每个环节分为：

清算操作、鉴证政策、清算政策、税务审核4个部分

清算业务流程梳理

清算鉴证规定归纳

清算涉税政策对比

清算综合案例剖析

清算税务审核要点

剖析土地增值税税收规则，梳理各地政策差异，明确核心操作要点

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内容简介

本书所谓“108式”，是指企业并购房地产税务规划方案设计和审查过程中经常用到的108种税务规划工具，分别在本书第六章、第七章、第八章和第九章有详细的解读。“108式”的名称如下：

作者简介

齐红雷，男，毕业于著名高校高等数学专业，正式从事律师职业已超过20年。于2009～2010年在清华大学继续教育机构PE总裁班学习一年，现为北京德和衡（石家庄）律师事务所高级合伙人并任合伙人会议主席一职。
自2003年开始，专门从事房地产专业法律服务，主要从事房地产投融资方面的地产金融业务，至今已度过15个春秋。
自2009年开始，特别关注企业并购过程中房地产税务规划业务，至今已整整10年，是“三务合一税务规划理论的核心创始人。
现如今，主要从事企业并购房地产税务规划方案设计和审查工作（数年内没有学习其他手艺的打算）。目前的客户还是以房地产企业为主。
·某房地产企业100亿元商业综合体资产剥离方案设计
·某房地产企业230亩别墅项目整体转让方案设计
·某房地产企业两栋写字楼整体转让方案设计
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